מה בין היטל השבחה למס שבח
מאת "עו: ד יניב דרי

הדמיון הלשוני בין "היטל השבחה "ל" מס שבח , " יוצר לא אחת בלבול אצל רבים . ובכן, וזה המקום
לעשות קצת סדר בין שני מונחים אלו ולאבחן בין החבות לתשלום מס שבח מקרקעין לבין החבות
לתשלום היטל השבחה . מטרת המחוקק בהטילו מס שבח היא "להטיל מס על עליית ערך של
מקרקעין כפי שהיא בעת העברת הזכויות באותם מקרקעין" קרי: אירוע המס מתרחש במועד מכירת
הזכויות במקרקעין. אשר על כן ", יום המכירה ," הוא המועד המכריע לעניין חישוב המס, הוא היום בו
נעשתה המכירה. שווי המכירה , משמעותו הוא השווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין. משמעות
הביטוי "שבח" הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה ההיסטורי (כאשר כמובן שלצורך חישוב
שווי הרכישה מבצעים התאמות למדד והעמסת עלויות נלוות בגין הנכס דוגמת שכ"ט מתווך
וכד ).' במילים אחרות- מס השבח נועד למסות את הרווח שנוצר בין רכישת הנכס למכירתו . במציאות
רוב האוכלוסיה אינה מכירה את המשמעות האמיתית של המס היות וכמעט תמיד, מקום שבו קיימת
חבות במס (קרי: קיים אותו הפרש , ) מעדיף המוכר לנצל "פטור" ממס (דוגמת הפטור על מכירת
דירת מגורים מזכה אחת ל 4 - שנים ).
היטל השבחה, הוא מושג שונה בתכלית.היטל השבחה שואב חיותו מחוק התכנון והבניה הקובע כ , י
החבות בהיטל השבחה קמה עם אישור תכנית, מתן הקלה, התרת שימוש חורג או דרך אחרת
המעלה את שווי נכס המקרקעין וזהו אם כן "אירוע המס" אשר בקרותו מתגבשת מקור החבות
בהיטל. עם זאת, מועד תשלום ההיטל נדחה עד למועד "מימוש הזכויות" במקרקעין – הוא המועד
שבו נתפס בעל המקרקעין כמי שניצל את ההשבחה והפיק ממנה תועלת. ההגיון שבדחיית ההיטל
נובע בעיקר מהקושי העשוי לעמוד בפני בעלי הנכס שהושבח בהשגת מקורות מימון לשם תשלום
ההיטל. אם כך מ, ה הוא מועד המימוש, או במילים אחרות: מתי יש לשלם את המס?
החוק מגדיר מספר חלופות למועד המימוש:
1 ( )קבלת היתר לבניה או לשימוש במקרקעין מכח הזכויות שהוקנו לבעל המקרקעין עפ"י התוכנית
שאושרה .
2 ( )מכירת המקרקעין, או הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או
ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו .
כוונת המחוקק בהעברה מכח דין הינה למצב שבו ההעברה בוצעה מבלי רצון המעביר (דוגמת
הורשה או העברה למפרק או נאמן לפי פקודת פשיטת הרגל ).

מכל האמור לעיל עולה כי בין היטל השבחה ומס שבח יש אך דמיון לשוני, אולם לבד מהיותם מושגים
אשר מקימים חבות פוטנציאלית במס, למעשה מדובר בחבויות שונות בתכלית .

בשבוע הבא נעמיק ונסביר על הפטור מהיטל השבחה בגין מימוש לבניה עבור שימוש עצמי.
 -----------------------------------------------------------------------------------------------------
משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט
העבודה, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה .