אחריות הבנק מקום שבו קבלן פושט רגל
"עו ד שירי בויארסקי סבג

רכישת דירה הינה מושא שאיפתם של ישראלים רבים. לבעלות בדירה ערכים מוספים של יציבות,
וביטחון. יחד עם זאת, לעיתים קיימים מקרים שסופם טראגי מבחינת הקונים, ובהם הקבלן ממנו
נקנתה הדירה פושט את הרגל ומותיר את הרוכשים עם הפסדים כספיים, ייאוש וחוסר אונים .
יחד עם זאת, באם לפרויקט הקבלני היה בנק מלווה שמימן את הפרויקט, תוך פיקוח הדוק על
הפרויקט, פיקוח שהביא צדדים שלישיית להסתמך ביצועו, נטל על עצמו הבנק אחריות כלפי
אותם צדדים שלישיים, וביניהם רוכשי הדירות .
ההצדקה להטלת אחריות על הבנקים המלווים בנויה משני נדבכים:
1.
הסתמכות לגיטימית - לבנק ולקבלן אינטרס ברור להבליט את עובדת קיומו של הליווי הפיננסי
במטרה למשוך רוכשי דירות לפרויקט. המצג שמציגים הבנק והקבלן הוא שפרויקט עם ליווי הוא
פרויקט יותר "בטוח". מצג זה יוצר ציפייה לגיטימית בקרב רוכשי הדירות , וציפייה לגיטימית זו
מצדיקה הטלת אחריות על הבנק המלווה .
.2.

שיקולי מדיניות- בתוך שיקולי המדיניות מיומנות הבנק בעסקאות של ליווי פיננסי, יכולת
לפקח באופן מוצלח על פרויקט בניה, וכן העובדה שהטלת אחריות על הבנק לא תכביד עליו יתר
על המידה, שכן ממילא הוא נדרש לפקח על הפרויקט לצורך ההגנה על האינטרסים שלו כמי
שמממן את הבניה .

אחריות הבנק להיבטים הממוניים של הפרויקט
לפי כבוד השופט רובין בתא )ם- י ( 08-20065 כאשר מעורבות הבנק בפרויקט גבוהה קמה לרוכשים
ציפייה סבירה, לפחות בכל הנוגע להיבטים הממוניים של הפרויקט כי לפרויקט חוסן כלכלי, וכי
כספם מובטח . במקרה הנדון מעורבות הבנק אכן הייתה גבוהה ובאה לידי ביטוי במספר אופנים ;
.1 הרוכשים חויבו לחתום על כך כי הם מודעים לקיומו של ליווי בנקאי, וכי הם מתחייבים שכל
סכום שהם ישלמו יועבר לחשבון הליווי .
.2 הבנק פיקח על הקבלן, ובשלב מסוים אף פיקח באופן הדוק גם על יעדם של הכספים שהוצאו
מחשבון הפרויקט ,
.3 הבנק יזם את סיום בניית הפרויקט באמצעות כונס נכסים שהוא גם בא כוח הבנק .

אינדיקציות אלה מלמדות כאמור על מעורבות רבה המצדיקה אחריות הנוגעת לפן הממוני של
הפרויקט .

אחריות הבנק לטיב הבניה
אחריות לטיב הבניה תקום רק מקום שבו מתקיימות נסיבות קונקרטיות, מעבר להסכם ליווי
בנקאי .
בהיבט הנזיקי- אחריות הבנק קמה מקום שבו הבנק החליט להשלים את הפרויקט, להבדיל
מלמכור אותו ולחלט את הערבויות של הרוכשים. במקרה כזה אחריות הבנק כלפי צדדים
שלישיים, וביניהם רוכשי הדירות גדלה. כמו כן, במקרה הנדון היה זה ב"כ הבנק ששימש ככונס
נכסים לפרויקט, והוא זה שביצע בפועל את השלמת הפרויקט באמצעות קבלנים ששכר .
בהיבט החוזי- במקרה הנדון היה סעיף בחוזה ובו נכתב כי : "הרוכש מסכים כי זכותו של הבנק...
להמשיך בעצמו או באמצעות אחרים בהקמת הפרויקט, למקרה שהחברה לא תעמוד
בהתחייבויותיה כלפי הבנק להקמת וביצוע הפרויקט , " וכן שעה שיבחר הבנק בהשלמת הפרויקט
התחייב הבנק בחוזה המכר כי "יסיים את הפרויקט במסירה של הדירה כפי שנקבע בחוזה המכר,
או תוך תקופה של תשעה חודשים מיום שמונה כונס נכסים, אלא אם קבע ביהמ"ש אחרת ".
שעה שניסח הבנק סעיף חוזה זה, והחתים את הרוכשים עליו, גם אם הבנק אינו חתום על ההסכם
עצמו, קמה לבנק החובה החוזית לאחריות לכל ליקויי הבניה בפרויקט .

משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט
העבודה, ליטיגציה אזרחית ומסחרית, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה .