קונים דירה? חשוב לרשום הערת אזהרה מוקדם ככל הניתן
מאת "עו: ד ניצן זנו

על רוכש המתקשר בעסקת מקרקעין לוודא רישום הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר
בלשכת רישום המקרקעין במועד המוקדם ביותר האפשרי לאחר החתימה על החוזה. ניתן לומר,
על דרך ההכללה, כי לרישום הערת אזהרה שני תפקידים עיקריים: בראש ובראשונה, מטרתה
למנוע רישום עסקה עם צד שלישי הנוגדת את העסקה המקורית. רישום עסקה נוגדת יימנע כיון
שרישום סותר, כאמור ידרוש קבלת הסכמת בעל הערת האזהרה שרישומו קודם. התפקיד השני
הוא להתריע בפני רוכשים פוטנציאליים אחרים כי על המקרקעין האמורים נרשמה התחייבות
לביצוע עסקה, ובכך למנוע מעשי "עוקץ ".
רוכש שלא ירשום הערת אזהרה לטובתו עלול להיות חשוף לפגיעה בזכויותיו, וזאת לאור המגמה
אשר רווחת בבתי המשפט, ובה רואים מעבר ממתן עדיפות ל"זכויות שביושר" אותן משייכ ים
לרוכש הראשון ואותו מעדיפים על פני הרוכש המאוחר, אף אם הרוכש הראשון לא רשם ההערה
במועד, למגמה ובה בנסיבות מסוימות יועדף דווקא ה קונה השני, המאוחר, וזאת מקום בו יש
בהתנהגותו של הרוכש הראשון התרשלות וחוסר תום לב אשר גרמו לאי רישום זכויותיו במועד
הראשון בו היה יכול לרשמן. מגמה זו באה לידי ביטוי בהחלטת בית המשפט העליון במסגרת ע"א
97/790 ,בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי. בפרשת גדי נקבע כי מכוח חובת תום הלב, יש לסייג
את זכותו של רוכש נכס שהתרשל ברישום הערת אזהרה גם מפניו של נושה של המוכר המטיל
עיקול על הנכס, ולא רק מפניו של רוכש שני בזמן. קרי: רוכש ראשון אשר התרשל, פעל בחוסר
תום לב, ולא רשם זכויותיו בזמן, עשוי לאבד את זכויותיו בנכס אף לטובת מעקל המאוחר לו, לא
כל שכן לטובת רוכש שני בזמן. אמנם, נקבע לבסוף בפרשת גדי כי בנסיבות הספציפיות זכויות
הנושה המעקל נידחות מפני הרוכש הרשלן, אולם יש לראות ב פסק דין זה משום פתח משפטי
לנושים המעוניינים לעקל נכסים שבגין מכירתם לא נרשמה הערה כחוק .
על רקע זה, מתחדדת חשיבות רישום הערת האזהרה מייד ובסמוך לביצוע עסקה במקרקעין .

משרד עו"ד יניב דרי ושות' הנו משרד העוסק בתחום האזרחי מסחרי בדגש על מקרקעין, משפט
העבודה, הוצאה לפועל ודיני נזיקין .
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, באשר כל מקרה ונסיבותיו. כן אין בו כדי להוות
תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בפרטי המקרה הספציפי, ואין בו כדי להוות
המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה .